5 formas en que una propiedad de alquiler gana dinero

Si eres como yo, creciste creyendo que las propiedades de alquiler eran inherentemente rentables. Dentro de esa creencia, probablemente no sabías cómo ganaban dinero, solo que lo hacían.

Bueno, en este artículo puedes aprender exactamente cómo las propiedades de alquiler hacen dinero. En general, ganan dinero de cinco maneras diferentes.

Flujo de efectivo

El flujo de efectivo es lo que queda de los ingresos por alquiler después de que se hayan pagado todos los gastos. Los flujos de efectivo también pueden denominarse «ingresos netos» (en comparación con los «ingresos brutos», que son los ingresos antes de que se deduzcan los gastos).

El flujo de caja puede ser positivo o negativo. El flujo de caja positivo significa que hay un exceso de ingresos después de que se hayan pagado los gastos y que los ingresos van a ir directamente a tu bolsillo como ganancia. Flujo de caja negativo significa que los costos han superado los ingresos y ahora tiene que pagar de su bolsillo para cubrirlos.

Puede calcular su flujo de efectivo sobre una base mensual o anual. Decide cuál quieres mirar, calcula tus gastos para el período en cuestión y resta el gasto total de los ingresos totales por alquiler. Lo que queda es su flujo de caja.

Una cosa buena sobre el flujo de efectivo positivo es que puede actuar como un gran amortiguador contra la dinámica cambiante en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, suponga que el mercado inmobiliario baja y el valor de su propiedad cae. Mientras siga recaudando flujos de efectivo de la propiedad, puede esperar hasta que el mercado se corrija y el valor de su propiedad vuelva a ser el mismo.

En esa situación, ni siquiera sabría que estamos experimentando una recesión, ya que seguiría ganando la misma cantidad en la propiedad todos los meses.

Compare esto con una situación de flujo de efectivo negativo y pensamientos de mercado. Es posible que esté atrapado en una posición que lo obligue a aliviar las pérdidas de la propiedad porque no puede permitirse el lujo de mantenerla durante la recesión.

Si bien no es el centro de ganancias más alto de todos, el flujo de caja puede servir como una base fundamental para una inversión exitosa en propiedades de alquiler.

Apreciación

Probablemente la forma de ganancia más popular cuando la gente piensa en propiedades de alquiler, la apreciación ha tenido un desempeño constante a lo largo del tiempo y uno de los jugadores más importantes en lo que hace que las personas sean tan ricas en bienes raíces.

La valoración es cuando el valor de una propiedad aumenta debido a varios factores.

Las tres razones principales para la apreciación son:

1. Mejora de una propiedad
2. El lugar

Mejora de una propiedad

La rehabilitación de una propiedad creará apreciación porque esa rehabilitación ahora ha aumentado el valor de la propiedad. En la mayoría de los casos, el incremento en el valor de la propiedad será más de lo que el inversionista tendría que pagar para completar la rehabilitación.

Permítanos, p. Digamos que compras una propiedad por $ 100,000 y pones $ 30,000 en una rehabilitación. Con todas las mejoras, la propiedad vale $150.000. Usted solo puso $130,000 ($100,000 más $30,000 de rehabilitación), pero ahora la propiedad vale $150,000. Hay $ 20,000 extra en dinero gratis gracias a la apreciación generada por la rehabilitación.

Este tipo de apreciación se llama apreciación forzada.

Ubicación

El lugar en el que compró la propiedad también será un factor principal de apreciación. Si aumenta la demanda de viviendas en el área, el mercado más amplio o el vecindario específico, los valores de las propiedades también aumentarán. La demanda puede aumentar debido al crecimiento general del mercado, o puede deberse a que compraste en un área que fue gentrificada intencionalmente, lo que podría forzar una apreciación más rápida y dramática.

Además de las mejoras y la demanda que aumenta el valor de una propiedad, es probable que un inversionista también experimente un aumento en el valor de mercado de los ingresos por alquiler. Los alquileres inevitablemente aumentan con el tiempo debido a varios factores, pero lo que hace que el valor de una propiedad aumente en valor generalmente también provocará aumentos en el valor del alquiler. Cuando el alquiler aumenta, su flujo de efectivo aumentará proporcionalmente.

Si bien la apreciación es uno de los mayores centros de ganancias para una propiedad de alquiler, también es especulativa. Nunca es una garantía de que la razón por la que cree que una propiedad se apreciará se desvanecerá de la forma en que supone que lo hará. Siempre debe considerar planes de contingencia sobre cómo espera que una propiedad se beneficie si la estrategia de tasación falla.

La segunda consideración a tener en cuenta es que las propiedades de alquiler son inversiones a largo plazo y, a menudo, experimentan un potencial real de valor agregado a largo plazo en lugar de a corto plazo.

Creación de capital a través de hipotecas

¡Una de las mejores cosas de ser propietario de una casa de alquiler es que el cheque de alquiler de sus inquilinos probablemente cubra los pagos de su hipoteca! Esperemos que cubra más que eso, pero si al menos cubre su hipoteca, significa que no es usted quien está pagando su hipoteca, sino ellos.

Aquí hay un ejemplo: Usted está comprando una propiedad de alquiler por $ 100,000 con un 20% de pago inicial. Esto quiere decir que has pagado $20.000 por adelantado y los $80.000 restantes son el saldo del préstamo, además de los pagos de intereses.

Durante 30 años, el saldo de la hipoteca se paga todos los meses a través de los ingresos que recibe de sus inquilinos. Al final de estos 30 años, se han pagado $ 80,000 y ahora eres dueño de la propiedad libre y claramente. Los $ 80,000 no son líquidos de inmediato porque están en forma de capital, pero es su dinero y puede mantenerlos como capital o retirarlos de la propiedad y usarlos como desee.

La conclusión es que convirtió $ 20,000 en $ 80,000, más cualquier apreciación que probablemente haya ocurrido durante 30 años.

Beneficios fiscales

* Descargo de responsabilidad: no soy un experto en impuestos. Debe consultar a su CPA para todas las cuestiones fiscales relacionadas con sus inversiones inmobiliarias.

Las propiedades de alquiler se encuentran entre las inversiones más ventajosas dentro de la ley fiscal del IRS. Básicamente, los ingresos por alquiler pueden terminar siendo ingresos libres de impuestos cuando se presentan correctamente.

Si bien puede no parecer una ganancia en su bolsillo de inmediato, piense cuánto terminará pagando en impuestos sobre sus ingresos normales. Si está en la categoría impositiva del 33%, puede pagar $ 33,000 en impuestos sobre un ingreso de $ 100,000.

¿Y si pudieras quedarte con los 33.000 dólares? ¿No es una gran suma de dinero? Los beneficios fiscales no son exactamente en blanco y negro, pero al menos deberían darle una perspectiva de cuán significativas pueden ser las ganancias de estos beneficios.

La principal forma en que las propiedades de alquiler generan exenciones fiscales es a través de la depreciación. Cuando cancela un gasto, reduce su ingreso sujeto a impuestos, lo que reduce la cantidad que debe en impuestos. Si tiene suficiente depreciación para reducir su ingreso imponible lo suficiente, puede reducir mucho su obligación tributaria o incluso restablecerla.

La depreciación de las viviendas de alquiler proviene de dos fuentes principales:

1. Gastos. La mayoría de sus gastos en una propiedad de alquiler se pueden depreciar. Por ejemplo, impuestos a la propiedad, seguros, cargos administrativos, reparaciones, mantenimiento, tasas de interés hipotecario, etc. Se especifica cómo se cancelan y debe consultar a su CPA para obtener ayuda.
2. Depreciación. El IRS asume que una propiedad de alquiler se deteriorará con el tiempo, lo que les permitirá depreciar el desgaste percibido de su propiedad. El IRS proporciona una ecuación específica que se utilizará para la depreciación.

Con el gasto y la depreciación que reducen su ingreso imponible, puede recibir una cantidad notable que se deduce de su obligación tributaria cada año, lo que a su vez equivale a ganancias en su bolsillo.

Cobertura contra la inflación

La inflación, posiblemente una de las palabras más odiadas del idioma inglés, tiende a tensar nuestras vidas de innumerables maneras. Pero, ¿la inflación siempre es mala? Cuando se trata de viviendas de alquiler, la inflación es realmente algo bueno. Cuanta más inflación, más rentable puede ser su casa de alquiler.

La inflación está haciendo que el dólar valga menos de lo que solía ser. Supongamos que hoy obtiene una hipoteca de tasa fija sobre su propiedad de alquiler de $ 100,000. Si bien $ 100,000 valen $ 100,000 hoy, ¿qué pasa si $ 100,000 solo valen lo que equivale a $ 70,000 de hoy en algún momento en el futuro cuando el valor del dólar caiga? Así funciona la inflación.

Como se mencionó anteriormente, los aumentos de alquiler se deben a muchos factores diferentes y uno de estos factores adicionales es la inflación. Cuando el pago del alquiler de un inquilino aumenta debido a la inflación, el pago de su hipoteca de tasa fija no cambia, lo que resulta en un flujo de efectivo aún mayor.

Al igual que con la apreciación, la inflación ayuda tanto con el valor total de su propiedad como con el flujo de efectivo tangible que llega a su bolsillo.

Uso de los cinco centros de beneficio

Es emocionante saber cómo las propiedades de alquiler pueden generar dinero, especialmente porque las ganancias provienen de cinco direcciones diferentes. Después de ser propietario de mis casas de alquiler durante 10 a 12 años, puedo responder personalmente por los cinco centros de ganancias. Los entendía vagamente cuando comencé a invertir, pero solo cuando tuve mis propiedades durante un período significativo de tiempo pude ver cuán lucrativo es cada centro de ganancias.

Una de las mejores cosas que puede hacer como inversionista es comprender cada uno de estos centros de ganancias y aplicar el conocimiento a su análisis cuando busque posibles propiedades de alquiler.

Hay dos claves que debes saber a la hora de empezar a analizar el potencial de rentabilidad de una propiedad en alquiler:

1. Al contrario de lo que a muchos de nosotros nos enseñaron a creer que las propiedades de alquiler son rentables, no todas las propiedades de alquiler lo son. Es importante saber esto, por lo que se le pedirá que analice cuidadosamente el potencial de ganancias de una propiedad. Pero también, si te encuentras con una propiedad de alquiler y tu análisis de la misma no indica una ganancia, puede que no estés haciendo tu análisis incorrectamente; simplemente puede ser una propiedad que no se sostiene para ser rentable.
2. Cada casa de alquiler que observe puede crear un equilibrio diferente entre los centros de beneficio. Por ejemplo, una propiedad con un flujo de efectivo extremadamente alto puede no tener mucho potencial de apreciación, si es que tiene alguno. O la casa más bonita con el mayor potencial de valoración puede no ofrecer mucho en términos de flujos de efectivo. O tal vez el flujo de efectivo es bajo, como puede suceder con tasas de interés más altas, pero está invirtiendo en un momento de inflación extremadamente alta y, de repente, el centro de ganancias de la inflación toma la delantera.

No hay dos propiedades de alquiler que ganen dinero de la misma manera al mismo precio. En la mayoría de los casos, existe una compensación entre el riesgo y la recompensa. La mala gestión de una propiedad de alquiler puede hacer que incluso la mejor propiedad no obtenga beneficios. Pero cuando se toma el tiempo para comprender esta dinámica y cómo las casas de alquiler generan dinero y lo aplica a sus decisiones de compra, tiene muchas más posibilidades de experimentar ganancias notables de las propiedades en las que invierte.

Si ha sido propietario de propiedades de alquiler durante un período significativo de tiempo, ¿cuál ha sido su experiencia al ver los rendimientos de estos cinco centros de ganancias?