Durante varios meses, junto con muchos destacados analistas del mercado de la vivienda, he estado pronosticando un cambio importante en el mercado de la vivienda en algún momento de 2022.
Durante la mayor parte de los últimos dos años, hemos estado en un mercado inmobiliario desequilibrado, que favorece enormemente a los vendedores. Las guerras de ofertas, las consultas de cotizaciones y los imprevistos se han convertido en la norma. Pero a medida que aumentan las tasas de interés, disminuye la asequibilidad y aumentan los temores de una recesión, los compradores recuperan algo de poder en el mercado inmobiliario.
A medida que cambia la dinámica del mercado, las tasas de apreciación deberían enfriarse drásticamente y volverse planas o incluso negativas. Pero el inmobiliario es local, y creo que el escenario más probable en los próximos meses es que algunos mercados caigan, mientras que otros seguirán creciendo, aunque a un ritmo mucho más moderado que en los últimos años. .
La pregunta entonces es qué mercados están en peligro de caer y en cuáles los precios se mantendrán estables o incluso crecerán. En este artículo, examinaré datos para determinar la solidez a corto plazo de los mercados inmobiliarios individuales en los Estados Unidos para ayudarlo a identificar oportunidades y tomar decisiones de inversión informadas.
A continuación encontrará un análisis completo y una hoja de cálculo a nivel de ciudad descargable.
El panorama
Antes de entrar en los datos localizados, veamos los datos del mercado inmobiliario de junio a nivel nacional, ya que ayudan a crear un contexto para las diferencias regionales.
En primer lugar, las cosas aún no han cambiado demasiado en términos de precios y aumentos de valor. Que precio medio de la vivienda para la semana que finalizó el 3 de julio, todavía aumentó alrededor de un 12,5% interanual. Esta es una disminución desde el pico del verano pasado, cuando las tasas de apreciación del valor rondaron el 20%, pero este nivel de crecimiento no tendría precedentes en ningún período previo a la pandemia.
Aunque los precios aún no han caído a nivel nacional, vale la pena señalar que las caídas de precios han aumentado casi un 4% año tras año y son mucho más altas que en cualquier otro momento desde al menos 2019.
Una nota rápida sobre las caídas de precios: Vale la pena rastrearlos, pero no pongo mucho énfasis en este punto de datos. Las caídas de precios a menudo reflejan el comportamiento de vendedores demasiado entusiastas en lugar de la falta de demanda. Después de dos años de una fuerza de ventas sin precedentes, esperaría un aumento en las caídas de precios en casi todos los mercados, incluidos los más fuertes. Los grandes aumentos en las caídas de precios me preocupan (Austin, TX ha visto un aumento de casi el 500 % en las caídas de precios anualmente), pero ver aumentos de dos dígitos no me preocupa tanto.
Dicho esto, las caídas de precios pueden ser un indicador principal de los cambios del mercado, pero deben considerarse junto con otros indicadores.
Como he escrito antes, los cambios de tendencia más importantes que deben tener lugar para que los precios de la vivienda se moderen o bajen son que tanto las cotizaciones activas como los días en el mercado (DOM) deben aumentar. Puedes leer todo acerca de por qué creo en esto, pero en definitiva, las cotizaciones activas y los días en el mercado son buenas medidas del equilibrio entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario. Cuando el inventario y el DOM son bajos, es un mercado de vendedores y los precios generalmente aumentan. A medida que aumentan el inventario y el DOM, los compradores ganan poder y los precios se aplanan o caen.
Como puedes ver en este gráfico proporcionado por Realtor.com, las cotizaciones activas están comenzando a aumentar a nivel nacional y han aumentado aproximadamente un 19 % en comparación con junio de 2021. Para ser claros, las cotizaciones activas todavía están muy por debajo de donde estaban antes de la pandemia. Sin embargo, ya no estamos en el inventario decreciente (sobre una base anual) que duró desde abril de 2020 hasta mayo de 2022.
Junio de 2022 fue el primer mes en el que hemos visto ganancias interanuales en listados activos durante más de dos años.
Por otro lado, los días en el mercado (DOM) todavía están cerca de los más bajos de la historia y son aproximadamente la mitad de lo que fue en 2019. Esto significa que a nivel nacional todavía hay una gran demanda de vivienda. Si la demanda se hubiera evaporado, los listados estarían en el mercado por más tiempo, pero no es así.
Tenga en cuenta que en ambos gráficos, algunos de los aumentos recientes se deben a la estacionalidad. Notará que las listas activas y el DOM generalmente aumentan durante el verano y disminuyen en el invierno, y debe tener eso en cuenta. Buscamos cuando DOM ve ganancias de un año a otro, lo que aún no ha sucedido.
Con todo, parece que el mercado inmobiliario a nivel nacional está empezando a cambiar, pero modestamente. DOM sigue siendo bajo, lo que indica una demanda suficiente, lo que lleva a que los precios permanezcan hasta un 12,5% interanual. Para que los precios se moderen o bajen, el DOM y los inventarios activos deben acercarse mucho más a los niveles previos a la pandemia, y aún no estamos cerca de eso.
Entonces, ¿por qué creo que ha comenzado la corrección de la vivienda? Cuando observa los datos de los mercados inmobiliarios individuales, cuenta una historia mucho más matizada.
Mercados Regionales de Vivienda
Como suele decirse en esta industria, los bienes raíces son locales. Los datos recientes del mercado de la vivienda lo dejan muy claro.
Para mostrar las diferencias, veamos algunos de los mayores ganadores de los auges recientes: Boise, ID y Asheville, NC.
Boise fue quizás el mercado inmobiliario más activo en los últimos años, con precios que aumentaron un 59 % entre junio de 2019 y junio de 2022. Estas son ganancias increíbles, pero para mí, Boise corre el riesgo de perder una pequeña cantidad de esas ganancias.
Recuerde, mi hipótesis es que los mercados donde las cotizaciones activas y los días de mercado están cerca de los niveles previos a la pandemia tienen el mayor riesgo de corrección. Para Boise, las listas activas no solo han aumentado un 130 % año tras año, sino que en realidad están un 8 % por encima de los niveles previos a la pandemia (que mido como junio de 2019 en comparación con junio de 2022). Solo hay un puñado de mercados donde esto es cierto, y Boise es el más notable.
| Boise, Idaho | precio de lista medio | almacenamiento activo | Nuevo almacenamiento | Días en el mercado | Caída de los precios |
|---|---|---|---|---|---|
| Junio 2019 – Junio 2022 | 59% | 8% | 40% | -13% | 86% |
| Año tras año | 10% | 130% | 20% | 4% | 182% |
DOM ha aumentado un 4% año tras año, pero aún está un 13% por debajo de antes de la pandemia. Pero si combina estos dos puntos de datos con un gran aumento en los nuevos anuncios y grandes aumentos en las caídas de precios, esto me parece un mercado inmobiliario en transición.
¿Eso significa que Boise verá una caída de precios? No. Podría suceder, pero creo que el escenario más probable es un mercado equilibrado donde los compradores realmente tienen algo de poder. Esta es solo una suposición informada, pero espero que veamos caídas de precios en Boise en algún momento del próximo año, pero probablemente solo caídas de un dígito. Lo que es más seguro para mí es que los compradores podrán negociar y surgirán mejores tratos en mercados como Boise.
Para contrastar a Boise, echemos un vistazo a otra ciudad en auge reciente, Asheville, Carolina del Norte.
La apreciación de Asheville desde 2019 fue del 41 % (más modesta que la de Boise, pero aun así enorme) y aumentó casi un 20 % en el último año.
| Asheville, Carolina del Norte | precio de lista medio | almacenamiento activo | Nuevo almacenamiento | Días en el mercado | Caída de los precios |
|---|---|---|---|---|---|
| Junio 2019 – Junio 2022 | 41% | -sesenta y cinco% | -7% | -47% | -53% |
| Año tras año | 19% | -11% | 1% | -8% | 18% |
Pero mirando los principales indicadores de Asheville, la historia es diferente a la de Boise. ¡En lugar de dispararse, las listas activas han caído un 11% año tras año! Los días en el mercado también han caído un 8% interanual y las caídas de precios solo han aumentado un 18% interanual. Para mí, esto muestra un mercado inmobiliario que es muy fuerte y que es poco probable que vea un cambio importante en los precios. Los vendedores todavía tienen el poder aquí.
Como puede ver en estos dos ejemplos, los diferentes mercados inmobiliarios apuntan en diferentes direcciones. Elegí dos mercados calientes muy conocidos para este ejemplo, pero puedes ver estas discrepancias en todos los ámbitos. Reno, Austin y Phoenix parecen estar cambiando, mientras que Miami, Richmond y Tallahassee todavía parecen mercados minoristas sólidos.
Es necesario mirar los datos de cada mercado. Por suerte para ti, he creado una hoja de cálculo con datos de Base de datos de anuncios de viviendas de Realtor.com para ayudarle a ver lo que está pasando en su mercado. Puedes descargarlo a continuación.
Conclusión
A nivel nacional, el mercado de la vivienda sigue funcionando muy bien. Los precios han aumentado en dos dígitos año tras año, las acciones están comenzando a subir, pero los días en el mercado siguen siendo extremadamente bajos.
Pero cuando uno lee entre líneas y examina algunos indicadores principales confiables para el mercado de la vivienda, puede ver que está cambiando. Los vendedores pierden su control de hierro en el mercado y los compradores ganan poder. Los compradores de viviendas y los inversores están mejor posicionados para negociar y encontrar acuerdos.
Sobre una base localizada, estos cambios en las tendencias son aún más pronunciados. Algunos mercados parecen muy fuertes y es probable que continúen creciendo (pero de manera más modesta), mientras que otros mercados parecen dirigirse a correcciones de precios en los próximos meses. Para ser un inversionista informado, debe comprender su mercado local. Para mí, lo más importante es mirar las listas activas (u otras medidas de stock) y los días en el mercado. Puede buscarlos en Google en su área local o descargar mi hoja de cálculo que compara las cifras de junio de 2022 con junio de 2021 y junio de 2019 para cientos de mercados.
Tenga en cuenta que las medidas que cubro aquí son indicadores principales de las perspectivas a corto plazo para esa ciudad. Para observar el potencial a largo plazo, debe observar datos macroeconómicos como el crecimiento de la población, el crecimiento de los ingresos y la construcción.
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