Cómo usar el capital inmobiliario para comprar arrendamientos

Ashley:
Este es Real Estate Rookie, episodio 196. Mi nombre es Ashley Kehr y estoy aquí con mi coanfitrión Tony Robinson.

Tony:
Bienvenido al podcast Real Estate Rookie, donde cada semana, dos veces por semana, le brindamos la inspiración, la información y la motivación que necesita para iniciar su carrera como inversor en bienes raíces. Me encantan los sábados porque podemos cambiar un poco las cosas. ¿Derecha? Vamos a profundizar en algunos de estos temas. Pero antes de que hagamos eso, Ashley, solo cuéntanos qué hay de nuevo contigo. ¿Lo que sucede? ¿Qué hay de nuevo en tu cuello de madera?

Ashley:
No mucho en realidad. Los últimos episodios hablamos sobre mi cirugía de rodilla. Hablamos de un nuevo trato que estoy viendo. Así que sí, realmente no hay nada nuevo que se me ocurra. ¿Qué hay de ti, Tony?

Tony:
Sí. Para mí, en realidad acabamos de perder una propiedad. Estaba en un nuevo mercado que estábamos viendo y establecimos $ 20,000 como nuestro EMD y con todo lo que estaba pasando, es una nueva construcción y la forma en que lo crearon fue que debes obtener un préstamo para comprar el terreno y luego uno debe obtener un préstamo secundario para cubrir la construcción. Así que fue realmente extraño cómo lo habían configurado, pero con todo lo que estaba pasando, dejamos caer la pelota por completo al recordar que tenemos que tener esta financiación en el suelo porque tenemos esto bajo contrato, sé que no, tal vez hace siete meses, y ahora suena como, «Oye, es hora de empezar».

Tony:
Fue esta razón loca para tratar de encontrar un prestamista, pero el prestamista que el desarrollador recomendó no quería prestarnos porque dijo que estábamos sobreexpuestos a alquileres a corto plazo en nuestra cartera. Dicen: «Esto es para alguien, que este es su primer alquiler a corto plazo X, Y, Z», y eso fue realmente extraño. Fuimos a tres prestamistas diferentes en la misma ciudad y todos dijeron lo mismo, pero supongo que lo que sucedió es que en esa ciudad, en esa región, acaba de haber un auge en la construcción nueva de alquiler a corto plazo. Entonces, no sé por qué, pero creo que sienten que hay menos riesgo de prestar que alguien que aún no tiene alquileres a corto plazo. En mi opinión, sería al revés, porque si tienes alquileres a corto plazo, sabes lo que estás haciendo.

Ashley:
Tienes experiencia, si.

Tony:
De todos modos, terminamos teniendo que retractarnos de ese acuerdo porque no pudimos obtener el financiamiento a tiempo para la fecha de inicio de la construcción. Ahora posiblemente perderemos nuestro EMD de $ 20,000, por lo que iremos y vendremos con el constructor para ver si podemos recuperarlo.

Ashley:
Bueno. Bueno, en primer lugar, es horrible. Es mucho dinero que perder, pero ¿puedes decirles a todos qué es un EMD? Su depósito de dinero serio. Explique cómo funciona ese proceso y por qué es posible que no lo recupere.

Tony:
Sí. Gracias, Ash, por hacer esa pregunta. Entonces, su EMD representa su depósito de dinero serio. Muchas veces, cuando está considerando comprar una propiedad, el vendedor le pedirá un EMD, o un depósito de dinero serio, para demostrar que tiene en… incluso si lo está… déjeme dar un paso atrás. Mucha gente puede pujar por una propiedad, ¿verdad? Pero algunas personas son aparcadores de neumáticos. Algunas personas solo quieren cerrar con llave la propiedad adentro para ver qué sucede. Muchas veces, los vendedores solicitarán un depósito de dinero serio para demostrar cuán serio es usted como comprador. La forma en que funciona es el depósito en efectivo serio, sin importar la cantidad que usted y el vendedor acuerden. Podría ser tan bajo como $ 100, podría ser tanto como $ 20,000 o tal vez más, y ese dinero se deposita en depósito.

Tony:
Entonces el vendedor no tiene acceso a estos fondos. Se mantiene en depósito. Luego, normalmente hay un cierto punto en su contrato en el que su dinero serio se vuelve no reembolsable, lo que significa que si se retira del trato, por alguna razón, no le devolverán el dinero. En realidad va al vendedor. Pero si cancela antes de esa fecha, usted, como comprador, recuperará su dinero serio. Entonces estamos en una situación en la que pasó nuestra fecha de vencimiento para el depósito de dinero serio. Así que eso se consideró difícil, ¿verdad? Así que su dinero se agota, su EMD se agota después de esa fecha de vencimiento. Así que ahora depende realmente de los vendedores decidir si quieren ser lindos o no, o si solo quieren quedarse con nuestros $ 20,000.

Ashley:
Sí. Recientemente hice un depósito de $50,000 en una propiedad. Originalmente querían $ 300,000 como depósito en efectivo serio.

Tony:
¿No es una locura?

Ashley:
Así que nos limitamos a 50, y lo que sucedió fue que era un banco el que estaba vendiendo esta propiedad, y solo querían presionar, «Queremos un cierre rápido», bla, bla, entre otras cosas. Entonces dicen: «No aceptamos más de 30 días de diligencia debida. No más que eso». Esta era una propiedad enorme con tantos caminos diferentes. Entonces, lo que hizo mi abogado cuando estructuró el contrato fue que dijo: «Está bien, los 30 días en realidad comienzan cuando nos envía el trabajo de título». De esa manera, en realidad nos dio mucho más tiempo. Terminó tomándonos dos meses y teníamos más y más tiempo encerrado porque los abogados del banco se demoraron mucho en hacer el título y enviárnoslo.

Ashley:
Luego terminé respaldando ese trato debido a varios problemas, pero pudimos recuperar nuestro depósito bastante rápido. Una cosa importante que hizo mi abogado fue poner esas pequeñas lagunas donde está en [inaudible 00:05:16]»Sí, tomamos 30 días de diligencia debida, pero ese tiempo no comienza hasta que tengamos toda la información que necesitamos para comprender realmente la propiedad».

Tony:
Sí. Hicimos algo similar para nuestro hotel Big Bear, donde lo instalamos donde el período de diligencia debida no comenzó hasta que recuperamos todas las finanzas del verano. Entonces terminó dándonos un extra, no sé, creo que 14 días o algo así. Así que hay algunas formas en que puedes estructurarlo. Pero lo mismo para nosotros en el trato, también pusimos $ 50,000 en EMD, y fue difícil hace poco más de una semana. Así que ahora, por la razón que sea, Big Bear no está trabajando, tenemos 50,000. Así que ya veremos.

Ashley:
Sin embargo, lo hará.

Tony:
Enfriar. Con los dedos cruzados. Estamos haciendo un buen progreso. Fantástico. Pero las preguntas de hoy en realidad provienen de mis mensajes directos, y si alguna vez desea que sus preguntas se muestren en el programa, puede ir al grupo de Facebook Real Estate Rookie, los formularios de Bigger Pockets, o puede colarse en el mío y el mensaje directo de Ashley es . Extraemos preguntas de todos esos lugares. Pero la pregunta de hoy, en realidad no sé de quién vino. Así que me disculpo de antemano si escucha esta pregunta y le suena familiar, porque acabo de tomar una captura de pantalla de la pregunta, pero olvidé obtener el nombre de la persona. Pero dice: «Oye, Tony, necesito tu consejo. Tengo una buena cantidad de capital en mi casa. ¿Crees que esa es la razón para deducir algo de dinero de mi casa para comprar una propiedad de inversión? Si no, ¿qué piensas?» sugiero que haga con esa equidad? Ash, ¿por qué no nos echas de aquí? ¿Qué piensas sobre este artículo de stock?

Ashley:
Bien, sabemos que las tasas de interés subirán dos veces más este año. Entonces, si necesita retirar dinero, ahora es el momento de hacerlo. Así que básicamente tienes dos opciones. La primera opción es que realmente puede ir y volver a pedir prestado. Obtenga una nueva hipoteca sobre su propiedad. Así que quería ver cuál es la tasa de interés actual de su hipoteca ahora. ¿Puede obtener una tasa de interés más baja si refinancia ahora mismo, o se vuelve más alta? Entonces, si va a estar en una tasa de interés más alta, no refinancie, mantenga la hipoteca que tiene en la propiedad. Así que mira una línea de crédito. Así que obtenga una línea de crédito con garantía hipotecaria residencial sobre su propiedad. Dado que es su residencia principal, por lo general obtendrá buenos términos, una buena tasa de interés. Algunos bancos en realidad hacen un período promocional en el que puede que en los primeros seis meses, el primer año, solo pagues el 1,99 % o el 2,99 % por el dinero en los primeros seis meses, y luego varía.

Ashley:
Así que definitivamente investigaría una línea de crédito o volvería a pedir prestado y refinanciar y retirar ese dinero. También creo que depende de para qué uses el dinero. Entonces, si desea comprar una propiedad y es posible que desee cambiarla, recuperará su dinero de inmediato, o los buscará en el lugar al que se dirige, refinanciará ese dinero y lo retirará, entonces tendrá esa línea de credit. , por lo que puede devolver la línea de crédito y luego recuperar el dinero para ir a la siguiente oferta. Pero si está buscando un pago, o tal vez solo quiere comprar una propiedad por completo y sin la expectativa de ir y refinanciar pronto, entonces seguiría adelante y refinanciaría la propiedad en lugar de retirar esa línea. de crédito

Tony:
Sí. Ashley, creo que le diste en todo, como en el clavo con todo lo que dijiste. Probablemente no refinanciaría en el entorno actual, siempre que tenga una mejor tasa de interés. Sé con certeza que cuando compramos nuestra vivienda principal, nuestra tasa de interés era del 3%. Si tratamos de refinanciar hoy, es dos puntos y medio más alto. Así que no tendría sentido para nosotros refinanciar nuestra hipoteca. Entonces, creo que su punto es que si su plan para la capital es algo corto con un tiempo de respuesta rápido, por ejemplo. cambiando, entonces una línea de crédito probablemente tenga más sentido. Honestamente, ese será probablemente mi enfoque en este momento de todos modos.

Ashley:
También puede obtener un mejor préstamo por valor porque a menudo le prestarán hasta el 90%, 95% del valor del préstamo. Así que digamos que su casa vale 100,00 y que ya tiene una hipoteca de 60.000 en la propiedad. Te darán un crédito por el otro… ¿qué es? 35,000? ¿Las matemáticas no? 35,000, te da un límite de crédito de hasta el 95% préstamo a valor. Así que definitivamente también es una ventaja, es que al usar una línea de crédito podrás retirar más dinero. También puede hacer un préstamo hipotecario en el que realmente retira el dinero, lo amortizarán durante tantos años como obtenga una tasa de interés fija y luego solo realiza los pagos mensuales.

Ashley:
Por lo tanto, es casi como otra hipoteca sobre la propiedad donde la línea de crédito, el dinero puede quedarse allí en la línea, puede retirarlo según sea necesario y solo paga intereses cuando lo usa. Entonces, si devuelve el dinero, el dinero todavía está disponible para usted en ciertos momentos. Entonces, solo tiene que ver cuándo vence esa línea de crédito cuando el banco puede decir: «¿Sabe qué? De hecho, estamos cerrando su línea de crédito». Recuerdo durante el COVID que mucha gente empezó a sacar todo el dinero de sus líneas de crédito, temerosas de que los bancos las cerraran y las cerraran. Entonces intentaron retirar su dinero antes de que el banco dijera: «Ya no tienes acceso a ese dinero».

Tony:
Sí. Ashley, creo que dijiste literalmente todo lo que quería decir, así que no, no creo que tenga mucho más que agregar. Una vez más, lo siento, no obtuve su nombre, pero espero que la persona que hizo esta pregunta le haya dado una buena respuesta y ahora tiene algunas ideas o al menos cierta flexibilidad en cuanto a qué estrategia puede usar con la equidad que tiene en su casa. .

Ashley:
Tony, por lo general, si resto a alguien de mis DM después de grabar, le envío un mensaje que dice: «Para que lo sepas, tu pregunta fue respondida en este episodio». Así que puedes enviárselo para que vean que olvidas su nombre.

Tony:
Me disculpo de antemano.

Ashley:
Muchas gracias por escuchar la respuesta de Rookie de esta semana. Soy Ashley @wealthfromrentals y él es Tony @tonyjrobinson y nos vemos el miércoles.