El aumento de los costos de la vivienda ha hecho que la vivienda sea prácticamente inaccesible e inasequible para la mayoría de los estadounidenses, pero ha tenido un impacto agudo comunidades de color y familias de ingresos bajos a moderados en las últimas décadas. Subió la mediana que pide alquiler en EE.UU. más de $ 2,000 primera vez en junio de 2022. Dado que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) establece el estándar de asequibilidad al 30% de los ingresos del hogar, $ 2.000 per. por mes sólo será «asequible» para los hogares que ganan al menos $ 80.000 por mes.–más de ingreso familiar promedio en los Estados Unidos ($ 67,521).
La creciente escasez de oferta de viviendas es uno de los principales contribuyentes a la crisis de la vivienda. Después de la Gran Recesión, la proporción de viviendas en construcción cayó drásticamente, lo que provocó que la demanda de los compradores superara la producción de viviendas. De hecho, se construyeron menos casas nuevas en la década siguiente Gran Recesión que en cualquier década desde 1960. Este déficit ahora se ha ampliado aún más, contribuyendo a un déficit de más de 3 millones de hogares y creciendo.
Algunos de los principales factores responsables de la escasez de viviendas son la disponibilidad de terrenos y únicamente la legislación de zonificación, que limita el tipo de vivienda que se puede ubicar en ciertos vecindarios, manteniendo la separación. Ejemplos de la ley de zonificación exclusiva incluyen requisitos mínimos de suelo y metros cuadrados, límites en la altura de los edificios y restricciones en la construcción de viviendas multifamiliares. Históricamente, estas leyes han buscado excluir a los residentes de bajos ingresos de vivir en suburbios más prósperos con acceso a escuelas de alto rendimiento, empleo y otras instalaciones. En las primeras décadas del siglo XX, estas leyes también se utilizaron como herramienta para discriminación racial explícita excluye a los residentes negros de los vecindarios predominantemente blancos.
Hoy, el legado de estas leyes sigue vigente y ha tenido consecuencias de largo alcance para todas las familias que intentan conseguir una vivienda. A pesar de Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación por motivos de raza, color, origen nacional, religión, sexo y otras identidades, la ley no prohíbe la discriminación por motivos de clase. Esto permite una laguna legal en la que las personas de bajos ingresos pueden ser restringidas a ciertos vecindarios y excluidas de vivir en áreas más prósperas con mayores oportunidades económicas y de inversión. Dado que las familias negras y latinas tienen mucha menos riqueza e ingresos que los hogares blancos, estas leyes exclusivas de zonificación a menudo se usan para expulsar deliberadamente a las personas de color de ciertas comunidades y mantener los vecindarios más uniformemente blancos. Con el tiempo, el patrón de esta práctica discriminatoria ha exacerbado muchas disparidades económicas raciales que vemos hoy, y también se está arraigando en la actual crisis de vivienda.
¿Cómo llegamos aquí?
Como la mayoría de los fenómenos económicos en los Estados Unidos, la falta de oferta de viviendas es el resultado de una serie de decisiones político-económicas conscientes tomadas a lo largo del tiempo. Es útil pensar en las circunstancias que llevaron a que se tomaran estas decisiones y se respaldaran continuamente para que podamos ver qué se debe cambiar para evitar que el proceso histórico se repita, incluso si finalmente encontramos una manera de aumentar el inventario o la asequibilidad. en breve. término.
En los Estados Unidos, la propiedad de una vivienda no solo brinda el refugio que toda persona necesita para vivir una vida segura, sino que también sirve como la principal forma de adquisición de riqueza para la mayoría de las familias. La mayoría de las familias estadounidenses tienen la mayor parte de su patrimonio neto–en la medida en que tengan activos–en el valor de su vivienda. Esto es especialmente cierto para las familias negras y marrones, cuyo patrimonio inmobiliario representa un porcentaje aún mayor de su patrimonio neto (mucho menor) en comparación con las familias blancas. Se ha demostrado que otras formas de creación de riqueza, como el crecimiento de una cuenta de pensión con contribuciones definidas a lo largo del tiempo o el espíritu empresarial individual, son menos seguras y menos efectivas que la propiedad de la vivienda para aumentar el patrimonio neto de las familias.
Los propietarios de viviendas estadounidenses tienen la mayor parte de sus activos en su residencia principal; esto es especialmente cierto para los hogares negros y marrones
| Proporción típica de la riqueza total en vivienda | |
|---|---|
| hogares estadounidenses | 61% |
| Blanco, no hispano | 57% |
| Negro, no hispano | 74% |
| de habla hispana | 80% |
| Otras cosas | 66% |
Los datos a continuación se pueden guardar o copiar directamente a Excel.
Fuente: Estudio de Economía del Consumidor 2019 (cálculos del autor).
Estados Unidos también tiene una de las redes de seguridad social más débiles entre Organización para la Cooperación Económica y el Desarrollo (países de la OCDE), por lo que la adquisición y el mantenimiento de bienes familiares individuales son necesarios para la seguridad económica. Nuestro sistema económico está lleno de trampas que pueden evitarse para las familias que han asegurado riqueza individual, pero que pueden ser devastadoras para aquellas que no lo han hecho. Los costos crecientes de la atención médica, la educación superior y otros costos de vida están cubiertos por tener un activo valioso como una casa para pedir prestado o vender cuando los tiempos son particularmente difíciles. El valor de una casa es importante incluso entre generaciones, ya que la vivienda es un activo que puede transferirse fácilmente a los hijos o usarse para respaldar sus objetivos financieros.
La necesidad de poseer una casa valiosa para la seguridad financiera familiar en los Estados Unidos significa que existen fuertes incentivos para mantener valiosas las casas existentes. Estos incentivos han llevado históricamente a políticas que limitan tanto el acceso a la propiedad de la vivienda como la oferta de vivienda. Durante principios a mediados de 20el siglo, la Autoridad Federal de Vivienda financió hipotecas y construyó viviendas públicas asequibles y de alta calidad con el fin de ayudar a las familias estadounidenses (en su mayoría blancas) a asegurar la propiedad de la vivienda. Estas políticas se volvieron menos populares políticamente después del movimiento de derechos civiles y el compromiso de garantizar que todas las familias, incluidas las familias negras y marrones, pudieran beneficiarse de la asistencia del gobierno.
Práctica de «línea roja» a principios y mediados de los años 20el siglo, que efectivamente (pero no explícitamente) excluyó a las familias negras de comprar vivienda en ciertos barrios también puede entenderse en este contexto. Incluso hoy, El sesgo racial da forma al valor atribuido a las casas en vecindarios con poblaciones negras en crecimiento; Las familias estadounidenses blancas estaban decididas a preservar la unidad racial de sus vecindarios, no solo por disgusto por los vecinos negros, sino porque el disgusto colectivo podría reducir el valor de su activo económico más importante, sus hogares. Las políticas racistas a menudo se defienden porque eso es todo. económicamente ventajoso mantenerlos para los grupos dominantes.
Como explica Richard Rothstein, investigador del EPI y autor de «El color de la ley», muchas de estas reglas de exclusión surgieron en el siglo XX, justo cuando los fallos judiciales dificultaban la adopción de políticas de vivienda explícitamente racistas. en la década de 1917 Buchanan contra Warley, la Corte Suprema dictaminó por unanimidad que una ordenanza de la ciudad que prohibía la venta de propiedades a negros en vecindarios de mayoría blanca en Louisville, Kentucky, violaba la Enmienda 14. Por lo tanto, las políticas de zonas raciales introducidas por el gobierno fueron declaradas inconstitucionales (una decisión codificada más tarde en la Ley de Vivienda Justa de 1968). A raíz de esa decisión de la Corte Suprema, una corriente de sociedades se apresuró a adoptar de manera más encubierta avisos de zona que efectivamente excluyó a las familias negras al limitar la oferta de nuevas viviendas asequibles. En 1916, solo ocho ciudades del país tenían reglamentos de zonificación. Para 1936, 1.246 ciudades habían puesto tales ordenanzas en los libros.
Estas políticas de exclusión y nuestra falta de apoyo para la creación de nueva oferta de vivienda dieron como resultado que la propiedad de la vivienda se volviera menos accesible para todas las familias trabajadoras. Este problema culmina hoy con el surgimiento del NIMBYism (Not in My Backyard), una extensión del mismo 20el ideología de exclusión del siglo que nos trajo hasta aquí. NIMBYism busca preservar el valor de la vivienda actual al oponerse a las políticas que aumentarían el acceso a la propiedad de la vivienda (por ejemplo, cambiar la legislación de zonificación para permitir más viviendas multifamiliares, aumentar la oferta de viviendas asequibles o crear más líneas de transporte público para conectar las áreas suburbanas con fines urbanos). centros de trabajo). Los NIMBY a menudo «no están en contra» de la implementación de estas políticas en principio, solo que no de ninguna manera que pueda afectarlos a ellos o al valor de su propiedad. Como visión generalizada de la sociedad, es fácil ver cómo esto puede limitar el desarrollo de políticas que puedan resolver el problema.
¿Qué se está haciendo para aumentar la oferta de viviendas?
Para combatir el aumento de los precios de la vivienda y la creciente escasez de viviendas, la administración Biden anunció Plan de acción para la oferta de vivienda en mayo de 2022. Este plan tiene la intención de cerrar la escasez de viviendas en los EE. UU. dentro de los próximos cinco años a través de políticas administrativas y regulatorias que permitan la creación y preservación de cientos de miles de unidades de vivienda asequible.
Específicamente, la administración planea:
- Recompensar a las jurisdicciones que hayan reformado la zonificación y el uso de la tierra con puntajes más altos en ciertos procesos de subvenciones federales;
- Implementar nuevos mecanismos de financiamiento para construir y mantener más viviendas donde actualmente existe escasez de financiamiento;
- Ampliar y mejorar las formas existentes de financiación federal;
- Garantizar que una mayor oferta de viviendas y otras viviendas de propiedad estatal se dirija a los propietarios que vivirán en ellas, oa las organizaciones sin fines de lucro que las restaurarán; y
- Trabajar con el sector privado para abordar los desafíos de la cadena de suministro y mejorar las técnicas de construcción para completar la construcción en 2022 en la mayoría de las viviendas nuevas en cualquier año desde 2006.
La administración prevé que estos pasos, además de acciones, Anunciado Septiembre del año pasado para construir y rehabilitar 100.000 viviendas durante los próximos tres años aliviará la carga de los costos de vivienda para las familias y cerrará la escasez de viviendas en los próximos años. Específicamente con respecto a las leyes y regulaciones estatales y locales de zonificación y uso de la tierra, la administración Biden tiene como objetivo alentar de inmediato a las jurisdicciones estatales y locales a reformar sus políticas mediante la implementación de lo siguiente:
- Utilización del financiamiento del transporte de la Ley de Infraestructura Bipartidista (BIL);
- Integración de viviendas asequibles en los programas del Departamento de Transporte; y
- Incluir el uso de la tierra dentro de las prioridades de inversión de la Administración de Desarrollo Económico (EDA) de EE. UU. lo que aumenta la densidad en las inmediaciones del asentamiento.
¿Qué queda por hacer y por qué es importante?
El plan de acción para la oferta de vivienda presentado por la administración Biden es realmente un paso en la dirección correcta. Pero todavía queda un largo camino por recorrer antes de abordar las condiciones fundamentales que nos llevaron a la crisis de suministro de viviendas. El incentivo para reformar la legislación de zonificación es útil, pero no hay garantía de que la dependencia de los impulsos direccionales conduzca a cambios significativos en las políticas; los cambios directos a las leyes federales de zonificación y las políticas de uso de la tierra irían más allá en la dirección correcta. La revitalización de programas para construir más viviendas públicas de alta calidad y la asistencia directa a familias de bajos y medianos ingresos para asegurar estas viviendas también podría ir más allá para abordar la crisis de viviendas asequibles.
Todavía hay prácticas discriminatorias deprimiendo el acceso de las familias negras y marrones a la propiedad de la vivienda, y el valor de la vivienda negra y marrón al garantizar el acceso a la propiedad de la vivienda. Esta práctica de parcialidad institucional y discriminación también debe erradicarse si la propiedad de la vivienda ha de ser verdaderamente accesible y justa para todos los estadounidenses.
En un nivel más macro, necesitamos una red de seguridad social más sólida para las familias estadounidenses en general, de modo que los propietarios de viviendas ya no se sientan alentados a poner su bienestar financiero frente al acceso de sus vecinos a una necesidad humana esencial como refugio. En última instancia, necesitaremos una amplia gama de valientes esfuerzos políticos para cambiar la forma en que brindamos un hogar a las familias estadounidenses.
Regístrese para recibir el boletín informativo de EPI para que nunca se pierda nuestras investigaciones y conocimientos sobre las formas de hacer que la economía funcione mejor para todos.
