Los inversores inmobiliarios activos sin duda han oído hablar de la recaudación de fondos privados para proyectos inmobiliarios. Blogs, podcasts, libros y otros medios comparten tácticas para encontrar ese capital y conseguir que financie tus inversiones inmobiliarias con dinero ajeno (OPM).
Este grupo mágico de capital privado es muy parecido a una sociedad secreta sin escaparates, sin publicidad y sin una manera fácil de buscar estas fuentes lucrativas de OPM para ayudarlo a financiar su próximo proyecto. Pero lo que no se discute tan a menudo es cómo «ser el banco» como prestamista de dinero privado, una fuente de ingresos pasivos que a menudo se pasa por alto en el sector inmobiliario. Es posible que se sorprenda de la facilidad con la que los préstamos de dinero privado se adaptan a sus objetivos de inversión y estilo de vida.
La mayoría de la gente asume que los préstamos privados de dinero son un nicho de mercado reservado para los planes de pensiones y los jubilados mayores con millones en rescate. Pero los préstamos de dinero privado, el acto de ser la «otra» persona en el dinero de otras personas, es en realidad una estrategia de diversificación utilizada por inversores inmobiliarios experimentados e inexpertos. Hay algunos escenarios que vemos comúnmente para inversores activos, que también son prestamistas privados, todos los cuales encajan muy bien en una cartera de bienes raíces existente.
Pide prestado dinero privado en lugar de darte la vuelta
El primer escenario que queremos cubrir es voltear. Este llamativo estilo de inversión de HGTV a menudo implica mucho tiempo y capital para adquirir y renovar una propiedad. A medida que el mercado cambia o los posibles eventos de la vida requieren que un flipper activo tome un descanso por un período de tiempo, los flippers a menudo usan préstamos de dinero privado para obtener algunos ingresos por intereses mientras se toman un descanso entre proyectos.
Este capital, que de otro modo podría asentarse en un ahorro a bajo interés, se utiliza en su lugar para ayudar a financiar el proyecto flip de otro inversor. Flipping siempre será una fuente activa de ingresos, pero ¿por qué no tomarse un descanso y obtener un flujo de efectivo pasivo convirtiéndose en prestamista de un proyecto? Del mismo modo, un inversor activo puede utilizar una cuenta de pensión para financiar proyectos de otros inversores, ya que no pueden prestarse el dinero a sí mismos. ¡Los prestatarios pagan interés a su yo futuro en ese caso!
A medida que un flipper activo crece, puede optar por «actualizarse» de una actividad que consume tanto tiempo como dar marcha atrás por completo y seguir caminos de ingresos más pasivos. ¡Los préstamos privados pueden ser una de estas estrategias! La falta de compromisos de tiempo estrictos atrae a estos activos maduros cuando buscan enfoques de flujo de caja más relajados. Como flipper activo, puede tener plazos muy ajustados, tratar con contratistas en el lugar de trabajo, tener dificultades para obtener materiales o incluso encontrar más problemas con el proyecto de lo que se suponía en un principio.
Una llamada telefónica puede entrar en cualquier momento con un incendio potencial (ya veces literal) que debe extinguirse. En los préstamos privados de dinero, rara vez hay un momento urgente que deba resolverse de inmediato. Esto permite que un inversionista activo recupere un activo que nadie puede comprar más: el tiempo. Cuando los inversionistas activos comienzan a cambiarse a préstamos privados, todavía garantizan el proyecto como lo harían si fueran a comprar el flip ellos mismos. La ventaja esta vez es que van a sentarse y ver el flujo de ingresos por intereses mensualmente sin la molestia de lidiar con los presupuestos del proyecto, los subcontratistas y los problemas de la cadena de suministro.
Pedir prestado dinero en lugar de administrar propiedades de alquiler
Los inversores que suelen utilizar el método BRRRR para adquirir y estabilizar inversiones de compra y retención están cada vez más preocupados por cómo el aumento de las tasas de interés podría afectar su capacidad para refinanciar y mantener los flujos de efectivo, y mucho menos recuperar la mayor parte o la totalidad de su capital fuera de la operación. En lugar de tirar los dados en un mercado fluctuante, los propietarios de viviendas de alquiler pueden optar por prestar su capital a otros inversores activos mientras esperan y ven cómo serán las tasas de interés a largo plazo. ¡Las tasas de interés en aumento son buenas para los prestamistas, y los prestamistas privados no son diferentes!
No piense que los beneficios son solo para el inversor activo y escalable. Los propietarios que no estén interesados en ampliar sus carteras pueden optar por liberar el capital de sus propiedades de inversión. Puede hacerlo a través de un refinanciamiento con retiro de efectivo o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), arbitrar los fondos para préstamos de dinero privado y obtener un margen sobre las tasas de interés. En otras palabras, si una HELOC tiene un valor de $ 100,000 a una tasa de interés variable de alrededor del 5 %, y luego le presta esos fondos a un inversor al 10 %, obtendrá la diferencia entre estas dos tasas. En este caso el 5 por ciento.
Los propietarios que se acercan a la edad de jubilación y hacen planes para sus familias también pueden recurrir a préstamos privados para continuar con el flujo de efectivo de los bienes raíces sin que los herederos asuman la carga de las unidades de alquiler. Si las condiciones del mercado hacen que sea atractivo vender estos arrendamientos, los propietarios pueden optar por transferir este capital a préstamos de dinero privado para retener el flujo de ingresos que adquirieron a través de las unidades de alquiler. Algunos propietarios pueden tener propiedades en más estados y quieren reducir para que sea más fácil administrar la cartera con menos necesidades para los vendedores y menos complicaciones con los impuestos sobre la renta. ¡Estas opciones para girar son un gran segway para préstamos de dinero privado!
Los préstamos privados pueden ser una fuerte alternativa de puesta en marcha a la venta al por mayor
Si bien este es un enfoque más sofisticado para los préstamos de dinero privado utilizando capital «prestado», los préstamos privados no son solo para inversores experimentados. De hecho, los préstamos privados pueden ser una entrada preferida en bienes raíces para muchos inversores que temen la idea de vender al por mayor. Con demasiada frecuencia, las ventas al por mayor se promocionan como la mejor y más rápida forma de ingresar a bienes raíces con poco o ningún dinero.
Si bien esto puede ser cierto para algunas de las almas valientes que están dispuestas a realizar todas las acciones necesarias en este sector inmobiliario multidisciplinario, el hecho es que muchos principiantes a menudo se desaniman por la cantidad de habilidades que necesitan aprender. para realmente tener éxito con la venta al por mayor. De manera similar al flipping activo, las ventas al por mayor también requieren una conexión casi constante a su teléfono móvil, ya que los vendedores motivados generalmente no programan citas con anticipación para discutir una cita.
Los timbres fríos, las llamadas a la puerta y las negociaciones con vendedores reacios pueden ser abrumadores y hacer que algunos nuevos inversionistas busquen otros enfoques para invertir en bienes raíces. Armados con una «pequeña» cantidad de efectivo, tal vez no lo suficiente como para realmente comenzar un cambio por su cuenta, los inversores actúan como el banco para otros inversores para que puedan obtener ingresos por intereses y aprender a dibujar operaciones en el camino.
Los beneficios de aprender sobre préstamos personales
Habiendo cubierto quién puede considerar los préstamos privados, también hay varios beneficios para aprender más sobre los préstamos privados e incorporar esta oportunidad de ingresos pasivos en su estrategia de inversión inmobiliaria. En primer lugar, el prestamista debe establecer las reglas. El prestamista puede elegir cuánto cobrar en tasas de interés (dentro de las normas estatales y federales) y los términos y condiciones del préstamo. Los prestamistas privados pueden llegar a cualquier acuerdo y saber de antemano lo que quieren hacer, lo que probablemente no sea posible con otros métodos de inversión en bienes raíces. Muchos prestamistas privados optan por préstamos a corto plazo que ofrecen liquidez similar a la de un CD sin las tasas de interés ultrabajas que se ofrecen actualmente en este tipo de inversiones de custodia. Cada vez que se convierte el capital, es otra oportunidad para ganar puntos iniciales y cualquier tarifa asociada con el préstamo.
Además, la garantía asociada a ser acreedor o prestamista corresponde a un proyecto de inversión con la debida diligencia del inversor activo. Para los principiantes en la inversión inmobiliaria, esta es una forma relativamente segura de aprender las cuerdas, mientras que gran parte del trabajo pesado lo realiza su prestatario más experimentado. Los inversores experimentados que quieren entrar en estrategias de inversión más pasivas ya conocen los proyectos de suscripción, por lo que la transición de flipper o arrendador a prestamista es fluida.
Los préstamos privados de dinero también son un deporte de equipo. Los inversionistas activos pueden estar acostumbrados a «hacerlo solos» y, a menudo, asumen toda la responsabilidad por el progreso del proyecto. Por otro lado, el prestamista cuenta con varios profesionales que ayudan a asesorar y proteger el capital del préstamo.
Los prestamistas de dinero privados tienen ayuda legal para preparar los documentos para el préstamo, un representante de títulos para realizar una búsqueda de títulos y asegurar un título limpio, un corredor de seguros de riesgo para ayudar a revisar las ofertas de seguros del prestatario e incluso otros prestamistas privados en su red para ayudar a equilibrar sus riesgos y beneficios en el préstamo. Si un prestamista privado crea un equipo virtual sólido, muchos simplemente se convierten en revisores de información en lugar de recopiladores, lo que es aún mejor.
Quizás uno de los mejores beneficios de los préstamos privados de dinero es que se puede hacer en cualquier lugar y en cualquier momento. Un negocio en una mochila, por así decirlo.
Esto no es solo libertad financiera, sino más bien una elección de estilo de vida. Aquellos que buscan más tiempo de regreso en sus ocupadas vidas pero quieren hacer que su dinero trabaje para ellos en préstamos de dinero privado subsidiado de bienes raíces mientras viven sus mejores vidas. La mayoría de las personas buscan inversiones inmobiliarias para la libertad financiera, pero la mayoría de las veces lo que realmente buscan es libertad de tiempo o incluso libertad geográfica. Su «por qué» a menudo se trata de querer hacer lo que quieren, donde quieren, no necesariamente tener $ 10,000 al mes como ingresos. Para aquellos que valoran la libertad de tiempo por encima de todo, ¡es fácil construir una práctica de préstamos privados desde cualquier parte del mundo!
Conclusión
Para obtener más información, consulte nuestro último libro, que se publicará el 28 de julio de 2022, llamado Préstamos para vivir: obtenga ingresos pasivos sin problemas en bienes raíces con préstamos de dinero privados.
Incluso si no siente que los préstamos de dinero privado son un camino que le gustaría explorar, puede ayudarlo a obtener capital privado aprendiendo más sobre cómo hacerlo de manera segura desde el punto de vista del prestamista. Los prestamistas privados quieren trabajar con prestatarios que participen y sepan cómo mitigar los riesgos asociados con ser acreedor del préstamo. Cuanta más perspicacia pueda mostrar a los posibles socios de deuda privada y compartir cómo puede proteger su inversión a través de prácticas crediticias seguras y protegidas, más confianza tendrá el prestamista para trabajar con usted.
Armado con el conocimiento de cómo hacer préstamos personales, puede compartir su conocimiento de bienes raíces con otros en su red, ¡lo que potencialmente podría hacer algo por su propio prestamista privado!
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