Para ustedes, viejos, ¿recuerdan el molesto comercial de hace décadas? ¿Aquel en el que el tipo nasal se sienta frente a un gran escritorio con un magnífico gerente de contratación despidiéndolo?
El gran problema es que solo contratamos a personas con experiencia para este puesto. Y luego el tipo pálido y nasal se vuelve hacia la cámara, se encoge de hombros y luego se queja: «¿Pero cómo obtengo esa experiencia?»
Esta es la vieja pregunta cuando se invierte en bienes raíces comerciales: “¿Cuánta experiencia es suficiente? ¿Y cómo obtienen los gerentes esa experiencia si no tienes que confiar en ellos hasta que la tengan en primer lugar?
Estoy en mi tercera década como inversor inmobiliario y he invertido con aficionados y expertos. Ciertamente yo mismo he sido un aficionado.
No hay nada de malo en ello. Pero si usted es un inversionista pasivo que quiere invertir su capital duramente ganado, supongo que siente lo mismo que yo. No desea invertir con un principiante.
Mi amigo Brian Burke discute esto en su excelente libro, inversor de manos libres. Él es un piloto. Sabe pilotar un avión y sabe con certeza qué hacer para evitar un accidente. Al menos espero que lo haga.
Brian nos recuerda que cuando volamos, queremos saber que el piloto tiene mucha experiencia, un buen equipo a su alrededor y un historial inmaculado. Cuando vuelo, lo doy por sentado.
Nunca volaría conscientemente con un piloto de pruebas, uno que todavía está en formación.
Hay nombres de personas a las que se les paga para soportar estos riesgos. Se llaman instructores de vuelo. no soy uno
Del mismo modo, no quiero arriesgar mi capital ganado con tanto esfuerzo con un indicador aficionado o un administrador de fondos. Si ha ahorrado su dinero para invertir, quiere estar seguro de ello. usted invierte con un verdadero experto.
Este es un tema crítico porque la marea creciente ha levantado todos los barcos durante muchos años. Pero como dice Warren Buffett, «Un día bajará la marea y entonces veremos quién está delgado».
No quiero invertir con un cucharón flaco, y estoy seguro de que tú tampoco.
El problema es que la marea creciente está desdibujando la línea entre los verdaderos expertos y los afortunados aficionados. He hablado de esto en un post anterior: Advertencia: La caída de los expertos inmobiliarios podría arruinar el mercado. Curiosamente, los aficionados pueden incluso tener un mejor historial en la última década que los profesionales.
¿Cómo podría ser esto?
Pueden estar tomando mayores riesgos. Los riesgos más grandes pagan mucho en un mercado alcista. Piense en los inversores que han invertido con margen. Cuando sube la marea, parecen héroes. Y se desempeñan mejor que aquellos que tomaron menos riesgos. Pero cuando baja la marea, esto puede ser devastador.
Si eres un inversor pasivo, podrías convertirte en la víctima.
Por ejemplo, los aficionados a menudo incurrirán en la mayor deuda posible. Una deuda LTV alta puede significar que el capital de un inversor va mucho más allá y crece mucho más en los buenos tiempos. Por ejemplo, los sindicatos con un apalancamiento del 80% solo deberían recaudar el 20% del capital total en capital.
En algunos casos, un verdadero experto puede obtener un apalancamiento del 60% exactamente en el mismo trato. Sus rendimientos serían significativamente más bajos si las cosas fueran bien porque compartieron las ganancias con el doble de capital. ¿Tiene sentido?
Ha sido fácil ser descuidado con la debida diligencia porque casi todo el mundo ha ganado en los últimos 12 años más o menos. Pero el problema es que no sabemos realmente quiénes son los mejores líderes hasta que surgen problemas. Hasta que las inversiones chocan con una ralentización de la economía. Entonces sabemos quién está invirtiendo realmente y quién se está preguntando.
La inversión es cuando su principal es generalmente seguro y tiene la oportunidad de obtener un rendimiento. La especulación es cuando su director no está seguro en absoluto y tiene la oportunidad de volver.
Los inversores reales pueden ser aburridos, mientras que muchos especuladores son bastante llamativos. BiggerPockets puso mucho esfuerzo en el terreno hace mucho tiempo para tratar de ayudarnos a todos e invertir con expertos. No gurús.
Los verdaderos inversores a veces no solo han tenido rendimientos más bajos, sino que también pasan desapercibidos. Es posible que no haya oído hablar de ellos o que no se haya aburrido si vio sus videos o leyó sus blogs.
Paul Samuelson fue el primer ganador de Estados Unidos del Premio Nobel de la Paz en Economía y dijo: «Invertir debería ser más como ver cómo se seca la pintura o cómo crece el césped. Si quieres emoción, toma $ 800 y vete a Las Vegas».
La búsqueda de expertos en inversiones
Si está buscando expertos, deberá hacer mucha diligencia debida, mucho más que una apariencia casual. Me gusta invertir con especialistas que están obsesionados con su clase de activos y brindan la mejor seguridad y oportunidad de flujo de efectivo y apreciación.
Warren Buffett habla de invertir en tu área de especialización. Este puede ser su propio círculo o el círculo de ellos a quienes le da su dinero. Buffett dice que no importa cuán grande sea el círculo, pero es importante saber dónde están los bordes.
El socio de Warren Buffett, Charlie Munger, tiene un amigo llamado John Arrillaga. Hace décadas, Arrillaga solo decidió comprar bienes raíces a menos de una milla del campus de Stanford. Eso no me parece un buen plan.
Pero Arrillaga se hizo multimillonario usando esta estrategia.
¿El ámbito de competencia de Arrillaga era un agente inmobiliario? Ninguna.
¿Su jurisdicción era inmobiliaria en los Estados Unidos? Ninguna.
¿Su jurisdicción era inmobiliaria en California? Ninguna.
¿Su jurisdicción era inmobiliaria en el norte de California? Ninguna.
La jurisdicción de Arrillaga eran bienes raíces dentro de una milla del campus de Stanford. Si se convirtió en multimillonario al hacer esto, ¿en qué necesita concentrarse para aumentar su riqueza multigeneracional?
Si tiene un excelente trabajo de tiempo completo, una familia, una vida o incluso una jubilación, es posible que no tenga tiempo para convertirse en un experto obsesionado en algo relacionado con el campo inmobiliario. Está bien, pero aquí es donde entra en juego la debida diligencia.
¿En quién puedes encontrar en quien confías implícitamente?
Piense de nuevo en Buffett, considere el modelo de Berkshire-Hathaway. Solo tiene alrededor de 29 empleados en su sede, sin embargo, Berkshire es una de las 10 empresas públicas más grandes de los Estados Unidos.
Él no elige el gusto por Dairy Queen, pero él y sus inversores se benefician de las decisiones que toman los ejecutivos de Dairy Queen. Él no elige el diseño de la casa para Clayton Homes, pero ganan mucho dinero con esta inversión. Buffett cuenta con expertos y se diversifica en decenas de ellos.
Buffett lo ha hecho bastante bien por sí mismo. 100 dólares invertidos en Berkshire-Hathaway a mediados de la década de 1960 valdrían hoy más de 3 millones de dólares. Buffett ha hecho esto al encontrar y asociarse con compañías increíbles con líderes increíbles.
¿Qué podemos hacer para seguir sus pasos?
Buffett es un experto en decir no. Buffett dice: «Las personas más exitosas dicen muchas veces que no. Eso la mayoría las personas exitosas dicen que no casi todo el tiempo.” «No» es una oración completa. Y «no» debe ser su estándar al realizar una inversión inmobiliaria directa o pasiva. Al menos esa es mi opinión.
Aprender a decir no puede protegerte de la marea que tarde o temprano bajará.
¿Qué busca cuando invierte pasivamente en una sindicación o en un fondo?
Hay muchas preguntas importantes que debe hacer. Mi empresa tiene una lista de 27 preguntas y problemas y nos sumergimos profundamente antes de invertir. Aquí hay algunas preguntas clave:
- ¿En qué año comenzó a poseer y operar en esta clase de activos?
- ¿Puede compartir su historial con el tiempo de espera y los rendimientos netos de los inversores? Incluya su mejor oferta, peor oferta, dinero perdido en la oferta, oferta de ciclo completo y ofertas activas. ¿Qué hiciste cuando se fue al sur (como en 2008)? ¿Cómo cuidaste a los inversores, si es que lo hiciste?
- ¿Cuánto de su propio dinero invierte en esta operación o fondo? ¿Estás invirtiendo en los mismos términos que yo?
Hay muchas otras preguntas que necesita hacer. Muchos de estos y más están cubiertos en el excelente libro de Brian Burke.
Pensamientos concluyentes
Recuerde, no importa qué tan bien se haya desempeñado un líder en la última década, la verdadera prueba de sus habilidades a menudo llega en tiempos de turbulencia económica. Cuando todos ganan, es fácil ser descuidado. Pero uno no sabe realmente quiénes son los mejores líderes hasta que surgen problemas.
Habrá problemas. Siempre está ahí. Porque los ciclos económicos siempre suben y bajan. No, no es diferente esta vez.
No se deje engañar por los especuladores. Invertir con profesionales es una de las formas más seguras y fiables de crear riqueza durante generaciones. Ya sea que usted sea el experto o confíe en otra persona, no me comprometeré con el tema de la debida diligencia extrema y el estándar de decir «no».
Construya una base financiera estable
¿Está atado a una semana laboral de nueve a cinco? ¿Le gustaría «jubilarse» del trabajo remunerado dentro de diez años? ¿Tienes 20 o 30 años y quieres ser financieramente libre? ¿El tipo de libertad que te asegura pasar la mejor parte de tu día y semana y los mejores años de tu vida haciendo lo que quieres?
