Una de las herramientas más valiosas que tienen los inversionistas de propiedades de alquiler en los Estados Unidos es la hipoteca de tasa fija a 30 años. Sorprendentemente, este tipo de hipoteca es en gran medida un caso atípico en comparación con lo que normalmente se ofrece en otros países. La mayoría de los países tienden a ofrecer hipotecas ajustables, variables, flexibles o renegociables, todas las cuales presentan un riesgo inherente con el potencial de un aumento inesperado en las tasas de interés bajo la propiedad de la propiedad.
Las hipotecas de tasa fija no solo son excelentes para permitir que los inversores eviten los aumentos inesperados de las tasas, sino que ha habido períodos notables en los que las tasas de interés de estas hipotecas han sido notablemente bajas, lo que hace que el costo de pedir dinero prestado sea casi trivial.
Pero, ¿qué sucede cuando estas tasas de interés aumentan, potencialmente a niveles que no estamos acostumbrados a ver? De repente, los pagos mensuales de las hipotecas son notablemente más altos, lo que afecta los rendimientos de nuestro flujo de efectivo. ¿Eso significa que es hora de reducir la velocidad o dejar de invertir en viviendas de alquiler? ¿Cómo contrarrestar las tasas de interés más altas en su hipoteca para seguir siendo rentable con su propiedad de alquiler?
La mejor manera de determinar esto es comprender cómo las propiedades de alquiler generan dinero, los factores que puede controlar en una propiedad de alquiler y sus ganancias, y saber qué buscar en una propiedad de alquiler potencial para ayudarlo a obtener la mayor probabilidad de retorno exitoso. a pesar de un mayor pago de la hipoteca.
Tabla de contenidos
Las propiedades de alquiler son inversiones a largo plazo
Una de las cosas más importantes que debe tener en cuenta con las propiedades de alquiler es que, de hecho, son inversiones a largo plazo. Claro, algunas personas pueden ver un rápido retorno de la equidad a través de mejoras o aumentos en el valor, y algunas pueden realizar transacciones con flujos de efectivo significativos desde el principio. Aún así, como regla general, tenga en cuenta que las propiedades de alquiler obtienen la mayor ganancia a largo plazo.
Cuando analizamos las finanzas de una propiedad de alquiler, a menudo solo vemos la cifra de flujo de efectivo que está justo frente a nosotros. Es fácil olvidar que el flujo de efectivo esperado es simplemente lo que se espera hoy. Esta cifra no tiene en cuenta los aumentos de alquiler a lo largo del tiempo (manteniendo un pago hipotecario fijo), el aumento de valor, la demanda y la inflación. Todos estos factores cambiarán con el tiempo, con suerte para mejor.
Cómo una propiedad de alquiler genera dinero
Antes de aprender sobre la inversión en bienes raíces, es posible que haya sabido que las propiedades de alquiler pueden ser muy rentables, pero no necesariamente comprende exactamente cómo pueden ser tan rentables.
Las cinco formas en que las propiedades de alquiler pueden generar dinero son:
- Flujo de efectivo
- Apreciación
- Beneficios fiscales
- Equidad acumulada a través del reembolso de hipotecas
- Cobertura contra la inflación
cuando entiendes detalles de cada uno de estos centros de beneficioNo solo se volverá más sabio gracias a la fortaleza de tener una propiedad de alquiler a largo plazo en lugar de a corto plazo, sino que también comenzará a darse cuenta de que el costo de una tasa de interés que es unos puntos más alta que la que está acostumbrado Es probable que no sea una vela para el potencial de ganancias durante la vida útil de la propiedad de alquiler.
Es posible que ya esté diciendo: «Pero los otros centros de ganancias son especulativos, y el flujo de efectivo sigue siendo importante, y los costos hipotecarios más altos aumentan mi riesgo al reducir mi flujo de efectivo». Sí, y eso bien puede ser cierto. Pero lo que quieres hacer en esta situación son dos cosas:
- Aprenda a equilibrar los centros de beneficio. Si el flujo de efectivo es bajo, lo que sucede con una tasa de interés más alta, busque otros centros de ganancias con potencial. Tal vez esté comprando en un área gentrificada con alta demanda, por lo que puede especular que el potencial de apreciación es muy alto. O tal vez esté invirtiendo en una época de inflación extremadamente alta. ¿Qué podrías hacer en esa situación? Piense en ello como un gráfico de barras con una barra para cada centro de beneficio. Si uno está abajo, ¿alguno de los otros está arriba? Si están todos abajo, es un problema. Si algunos son más altos de lo normal, ¿los equilibran? Todo depende de su situación única.
- Ponga mucho énfasis en la ubicación y la demanda. Como en ese ejemplo, una de las claves es invertir en inmuebles que le den la mano a la barra de apreciación en particular, así como a la inflación y la demanda de alquileres. Mientras la gente quiera la propiedad que posee, mayor será el potencial de ganancias de los centros de ganancias y más seguirán aumentando con el tiempo.
Una vez que comprenda cómo las propiedades de alquiler generan dinero, puede comenzar a usar el sombrero de inversionista en lugar del sombrero de consumidor. Es el sombrero del consumidor lo que hace que la gente crea que el aumento de las tasas de interés es un factor decisivo, mientras que las personas que realmente entienden cómo se benefician las propiedades de alquiler no solo aprenderán a ver cómo mirar más allá de las tasas de interés, sino que también les darán perspectivas sobre cómo pueden compensar. para ello.
Aumentos de alquiler
Como ya se mencionó, el flujo de efectivo esperado de una propiedad de alquiler se basa en el alquiler de hoy, no en el de mañana. Los alquileres están subiendo por dos razones: la apreciación y la inflación.
¿Adivina qué no aumenta con el tiempo y no se ve afectado por la apreciación o la inflación? La amortización de tu hipoteca cuando tienes una hipoteca a tipo fijo.
Esto significa que su margen de flujo de efectivo seguirá creciendo durante la vida útil de su propiedad de alquiler a medida que continúe aumentando su alquiler.
Sus gastos, como los impuestos sobre la propiedad y el seguro, pueden aumentar con el tiempo, pero es poco probable que aumenten a una tasa cercana a la que aumentará el alquiler. En general, verá que los alquileres continuarán alejándose cada vez más de los gastos de su hipoteca de tasa fija y sus ganancias deberían continuar creciendo exponencialmente.
Forzar incrementos en utilidades y menores gastos
Si bien me he centrado en el largo plazo, hay cosas proactivas que puede hacer para crear más capital con mayor rapidez. Vamos a repasarlos.
Mejora de la propiedad
Cuanto más deseable sea su propiedad, más valor generará y más demanda creará. Si bien muchos centros de ganancias comenzarán por sí solos con el tiempo y aumentarán el valor de la propiedad y el alquiler, también puede hacer cosas sobre su propiedad para aumentar la rentabilidad y forzar estos aumentos de ganancias más rápido.
La forma más básica de mejorar una propiedad es reconstruyéndola. Cuando actualiza una propiedad para hacerla más agradable y atractiva, no solo aumenta el valor general de esa propiedad, sino que también puede solicitar alquileres más altos. Simplemente está acelerando estas ganancias más allá de lo que le cuesta la tasa de interés más alta.
Refinanciar tu hipoteca
No olvide que es posible que no esté atado a la tasa de interés más alta para siempre. Las tasas de interés de las hipotecas fluctúan, al igual que la propiedad y el alquiler. Si la tasa de interés cae por debajo de lo que sacó originalmente, puede refinanciar la propiedad a la tasa de interés más baja. Por supuesto, esto no es una garantía de que los precios bajen, pero si alguna vez lo hacen, puede dar ese paso y aumentar su flujo de caja.
Elegir la ubicación correcta
Si nota, esta no es la primera vez que se menciona la ubicación de una propiedad de alquiler. Como se mencionó anteriormente acerca de comprar en un camino de demanda para asegurar el potencial de apreciación, también puede realizar movimientos aún más estratégicos a medida que aprende a analizar vecindarios e identificar áreas con una probabilidad extremadamente alta de apreciación. Fuerzas como la gentrificación, el crecimiento de la población y el crecimiento del empleo pueden aumentar los valores.
Por supuesto, la banca está específicamente en la gentrificación, como con cualquier apreciación, especulación. No solo aprenderá a identificar áreas que pueden experimentar gentrificación, sino que también debe tener un plan de contingencia en caso de que no ocurra la gentrificación. No tendría todos sus huevos en una canasta del centro de ganancias si esa canasta se volcara. Pero si compra en el momento adecuado (lo que a menudo significa que tiene que moverse rápido y no vacilar perpetuamente, de lo contrario puede perder el trato), la gentrificación sin duda puede generar más ganancias.
Enfrentándose a la inflación
Aunque la inflación afecta negativamente la mayoría de las áreas de nuestras vidas, el único lugar donde puede ayudar es con la vivienda de alquiler. Los gastos de su hipoteca de tasa fija siguen siendo los mismos a lo largo del tiempo, a pesar de lo que suceda con el valor del dólar. Usted paga el préstamo en dólares de ayer, no en los de mañana.
Mire la inflación en relación con la tasa de interés de la hipoteca. Muchos expertos afirman que la tasa hipotecaria que paga durante el plazo de una hipoteca fija a 30 años es menor que el costo de pagar la misma propiedad en efectivo con dólares de hoy debido a la inflación.
Cuando la inflación es más alta que la tasa de interés de su hipoteca, sus ganancias seguirán superando los gastos de esa hipoteca.
Claves para recordar
Sería fácil leer este artículo y pensar que si se aferra a una propiedad de alquiler durante mucho tiempo, será muy rentable, porque no importa cuáles sean sus gastos hoy, todo se pondrá al día y se convertirá en ganancias.
Esto no será cierto para todas las propiedades. No todas las propiedades de alquiler serán rentables y muchos factores pueden desafiar los diversos centros de ganancias. Es especialmente importante recordar que la especulación no siempre funciona, y debe evitar la especulación la mayoría de las veces.
La intención de este artículo no es engañarlo para que crea que cualquier propiedad proporcionará una propiedad rentable, sino mostrarle cómo mirar y analizar posibles viviendas de alquiler con el entendimiento de que una tasa de interés más alta no se comerá. tanto de sus ingresos como usted piensa.
También es importante ser educado. Por ejemplo, lo que cree que es una tasa de interés alta puede ser «normal». Nos hemos acostumbrado a ver tasas de interés históricamente bajas. Hemos sido mimados y nos induce a creer que solo podemos ser rentables si tenemos tasas de interés estúpidamente bajas en nuestras hipotecas.
Finalmente, si la tasa de interés continúa estresándolo, considere poner más dinero en el préstamo para que su pago se reduzca. Además, incluso puede obtener una tasa de interés ligeramente más baja cuando aumenta su pago.
Si ha invertido en períodos de tasas de interés más altas, ¿cuál es la estructura de financiamiento más creativa que ha gastado en sus casas de alquiler con estos precios y cómo le fue 10 o 20 años después de tener su propiedad? ¡Dinos en los comentarios!
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