Este artículo/publicación contiene referencias a productos o servicios de uno o más de nuestros anunciantes o socios. Podemos recibir una compensación cuando hace clic en enlaces a estos productos o servicios.
Casi todos los artículos sobre bienes raíces advierten a los inversionistas que hagan su debida diligencia. Pero, ¿qué significa eso exactamente?
En un sentido amplio, la diligencia debida es el proceso de recopilar y analizar datos sobre todos los factores que afectan el ROI. El proceso de diligencia debida es necesario para garantizar que las inversiones iniciales y posteriores en la oportunidad tengan sentido.
Probablemente hayas escuchado el dicho «mide dos veces y corta una». Esto es especialmente cierto cuando se trata de bienes raíces: debe evaluar minuciosamente todas las opciones antes de invertir.
La diligencia debida es necesaria para evitar errores costosos como:
1) invertir en un proyecto que no cumple con los objetivos estratégicos, y
2) no logra mitigar y gestionar los riesgos esperados para un resultado mejor y más predecible al invertir.
La profundidad y amplitud de la diligencia debida que realice variará según la clase de activo de la propiedad: será diferente para bienes raíces comerciales, REIT para propiedades de alquiler y oportunidades de crowdfunding para bienes raíces. El tipo de diligencia debida también dependerá de la inversión específica en sí (ubicación, finanzas, estado de la propiedad, etc.).
Por ejemplo, utiliza diferentes métricas financieras para evaluar propiedades de alquiler comerciales y residenciales. Y algunas oportunidades de crowdfunding inmobiliario tienen diferencias específicas que requieren un análisis en profundidad que no se aplica a otras oportunidades de crowdfunding. Al invertir en propiedades de alquiler, la diligencia debida es esencial antes y durante el proceso de compra.
la versión corta
- Para cualquier inversión inmobiliaria, debe realizar una debida diligencia exhaustiva para asegurarse de obtener un rendimiento lo suficientemente alto como para que su inversión valga la pena.
- El proceso de diligencia debida es diferente para propiedades de alquiler vs. REIT y sitios de crowdfunding inmobiliario.
- Cualquier inversión inmobiliaria implica un riesgo, pero puede minimizar este riesgo investigando cuidadosamente todas las oportunidades de inversión, incluso las preaprobadas.
Due Diligence para propiedades de alquiler
Los inversores inmobiliarios en propiedades de alquiler suelen buscar tres cosas:
- Flujo de caja a corto plazo
- Valoración de la propiedad a largo plazo
- Beneficios fiscales continuos.
Su diligencia debida previa a la compra se centrará en los dos factores más importantes: el flujo de caja y la apreciación. Esto incluye una amplia investigación en varias áreas clave:
- Estado de la propiedad
- Ubicación/mercado de la propiedad
- Análisis y proyecciones económicas
Estos son algunos de los temas esenciales que debe revisar: tenga en cuenta que cada propiedad y oportunidad es única y su diligencia debida puede llevarlo a profundizar en áreas específicas. Analicemos cada una de estas tres áreas con más detalle a continuación.
Evaluar el estado de la propiedad
Es importante dedicar mucho tiempo y esfuerzo a evaluar la condición actual de la propiedad y determinar qué debe hacer para mejorar la casa antes de comprarla. En general, ayudaría si miraras estas cosas:
- Integridad estructural (interior y exterior) – ¿Hay grietas en los cimientos, señales de daños por termitas, problemas con el agua que no sale de la casa, un techo viejo, un revestimiento volado, raíces de árboles que crecen en la línea de alcantarillado que se conecta a la casa, pisos inclinados, un panel eléctrico de tamaño inadecuado para el tamaño de la casa, HVAC de tamaño inadecuado o conductos mal instalados?
- Sistemas mecánicos – Querrá ver la condición actual y la vida restante de los sistemas principales, incluidos HVAC, calentador de agua, electrodomésticos grandes, electricidad y plomería.
- Seguridad – Tendrás que corregir cualquier peligro. ¿Necesitas cuidar algún tipo de moho? ¿Los escalones deben tener pasamanos? ¿Qué debe hacer para obtener una inspección aprobada requerida para una licencia de alquiler? Probablemente pueda descargar una copia del formulario de inspección de alquiler en línea. Comprender qué mejoras deben realizarse (y cuánto costará realizarlas) es fundamental para obtener una licencia de alquiler.
- Requiere mantenimiento inicial – ¿Hay mantenimiento diferido y cuánto cuesta tener la propiedad «lista para alquilar», lo que significa que está limpia, segura y atractiva?
Elija la ubicación y el mercado correctos
Lo único que no puede cambiar es la ubicación de una propiedad. Debe comprender y analizar tanto el área amplia (pueblo/ciudad) como la ubicación a nivel de calle (barrio/calle) de su propiedad de alquiler.
- Mercado laboral para inquilinos potenciales — los inquilinos deben tener un trabajo para pagar el alquiler. ¿Hay amplias oportunidades de empleo dentro de la distancia de viaje de su alquiler? ¿Se está mudando un empleador a gran escala al área?
- Información demográfica sobre el grupo de alquiler: Cuando se habla en términos generales aquí, desea saber que es probable que el grupo de inquilinos potenciales pague el alquiler en su totalidad y a tiempo.
- Análisis de comps – Nunca querrá pagar demasiado por una propiedad de alquiler; para evitarlo, debe recopilar información y estudiar las composiciones en el área.
- Análisis del mercado de alquiler – ¿Hay demanda de viviendas asequibles en su área de alquiler? Si no hay escasez de viviendas de alquiler, tendrá que atraer a los inquilinos y probablemente cobrar menos que el precio del mercado para conseguir los mejores inquilinos.
- Cuarto – ¿Los residentes actuales cuidan sus propiedades? ¿Hay basura tirada por ahí? ¿Las casas necesitan mantenimiento? Al igual que usted, sus inquilinos quieren vivir en un ambiente limpio y seguro; será un desafío atraer buenos inquilinos a un vecindario en evidente declive.
Investigar mercados de alquiler >>> Los 7 mejores lugares para invertir en bienes raíces en 2022
Cruje los números
Aquí es donde las ruedas encuentran el camino. ¡Los números deben funcionar!
- Precio de compra de la propiedad (precio de compra más costos de cierre) — Necesitará encontrar comps (propiedades similares recientemente vendidas cerca de la propiedad que está considerando). Mire las compensaciones en comparación con la propiedad que está considerando y ajuste el precio de su oferta según las características y la condición. Mucho entra en este proceso, ya que no hay dos propiedades idénticas, por lo que no es una comparación de manzanas con manzanas. Los costos de cierre se basan en el precio de la vivienda y otros factores; un prestamista puede ayudarlo a calcularlos.
- Hipotecas, seguros e impuestos – El costo más importante de poseer una propiedad de alquiler es la hipoteca mensual, que generalmente incluye PITI (principal, intereses, impuestos y seguro). Asegúrese de que sus ingresos de alquiler mensuales excedan el costo de PITI para cubrir el mantenimiento regular, una asignación por desocupación, administración de la propiedad y otros gastos asociados con mantener su propiedad alquilada activamente. Y mientras que con una hipoteca de tasa fija, el interés y el capital permanecerán iguales cada mes, debe presupuestar un aumento gradual en los impuestos y el seguro del propietario con el tiempo.
- Cuesta tenerlo listo para alquilar – ¿Qué mejoras necesitas hacer? Tal vez solo necesite pintar y lavar la alfombra. O tal vez hay reparaciones más extensas. El mayor error que veo que cometen los novatos son las mejoras innecesarias a la propiedad. Mira las empresas de alquiler de la zona. Es posible que no necesite aire acondicionado central, encimeras de granito o una terraza exterior para atraer inquilinos dispuestos y capaces de pagar el alquiler del mercado.
- Oportunidad de apreciación – No solo necesita saber que la propiedad tiene un precio adecuado y que vale lo que está pagando por ella, sino que también debe observar las tendencias para proyectar si verá apreciación con el tiempo. Está bien comprar una propiedad de alquiler donde no se espera el valor de la propiedad, pero debe asegurarse de que su flujo de efectivo mensual sea sólido y lo suficientemente alto como para que valga la pena la inversión.
- Proyecciones de alquiler – Necesita saber cuál será probablemente su renta bruta anual. ¿Se ha alquilado la propiedad antes? De ser así, ¿cuánto pagaba el inquilino mensualmente? ¿Cuál es el alquiler de mercado actual para este tipo de propiedad en esta ubicación en particular?
- Restricciones de HOA y estabilidad financiera – ¿La HOA permite alquilar la propiedad? Si se permite el alquiler, ¿cuáles son las reglas para esta disposición? Por ejemplo, algunas HOA requieren que presente su contrato de arrendamiento, mientras que otras requieren que apruebe su contrato de arrendamiento. ¿Está la HOA en buena forma financiera? Probablemente haya notado que no todas las comunidades HOA permiten el financiamiento de la Administración Federal de Vivienda (FHA) para los compradores de viviendas, eso se debe a que no pasan el examen cuando los prestamistas de la FHA los revisan para seguridad financiera o administración adecuada. Esto te afectará negativamente cuando vayas a la reventa ya que excluye a muchos compradores potenciales.
La recopilación de información y la diligencia debida sobre todos estos factores son necesarias para determinar si se adquiere o no una propiedad. Escuché que «ganas tu dinero cuando compras» y descubrí que eso es cierto. Estarás atrasado incluso antes de comenzar si eliges la propiedad incorrecta.
El proceso de diligencia debida para REIT y crowdfunding inmobiliario
Invertir en propiedades de alquiler puede parecer abrumador. Afortunadamente, hay muchas maneras de invertir en bienes raíces sin comprar y administrar propiedades, pero aún debe hacer un poco de diligencia debida.
La mayoría de los sitios de crowdfunding de bienes raíces evalúan previamente las oportunidades y los socios antes de incluirlos en sus plataformas. Lo bueno de esto es que no necesita recopilar toda la información o visitar la propiedad para hacer la debida diligencia.
Por ejemplo, RealtyMogul realiza mucha diligencia debida práctica antes de alojar una oportunidad en su plataforma. Tienen un equipo de debida diligencia de aseguradores que revisan la propiedad en persona (no solo en papel). También hay un equipo de gestión de activos que investiga a fondo a los socios operativos (patrocinadores) y un comité interno que revisa todos los datos y opiniones. Si no es un visto bueno unánime, RealtyMogul no pondrá el proyecto en su plataforma. Una vez que se firma el acuerdo, su equipo de gestión de activos gestiona activamente el proyecto y el patrocinador para alcanzar los objetivos de tiempo y calidad.
Cómo evaluar las oportunidades de financiación colectiva preseleccionadas
- Entender lo que significa «evaluación avanzada» – ¿Qué incluye el proceso de preevaluación? ¿Es suficiente?
- Examine el éxito del proveedor de la plataforma: ¿La mayoría de sus ofertas anteriores cumplieron con las expectativas?
- Investigue al patrocinador – La mayoría de los sitios de crowdfunding solo albergan oportunidades con patrocinadores experimentados. Asegúrese de que las personas detrás del trato tengan suficiente experiencia en bienes raíces y hayan tenido éxito como patrocinadores anteriormente.
- Revisar todos los documentos de diligencia debida – Haga preguntas si no entiende lo que está viendo o no puede ver los documentos para incluir.
- Haga su diligencia debida para confirmar que la información que se le ha proporcionado es precisa. Busque composiciones para revisar. Investigue el mercado laboral y las tendencias inmobiliarias.
Al igual que el crowdfunding, los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) están diseñados para inversores que eligen involucrarse menos. Como valores de inversión gestionados activamente, hay menos diligencia debida involucrada en la compra de REIT. Los gerentes son responsables de entregar un retorno de la inversión competitivo a los accionistas. Hacen su parte justa de diligencia debida en fideicomisos de inversión inmobiliaria.
Aún así, al igual que haría con la debida diligencia personal antes de comprar cualquier acción, fondo mutuo o bono, debe hacer lo mismo con las oportunidades de financiación colectiva y los REIT.
Línea de fondo
Los expertos recomiendan que equilibre su cartera de inversiones general. Una forma de diversificar su cartera es mantener algunos de sus activos en bienes raíces. Cómo incluye bienes inmuebles y cuánto de su cartera le asigna es una decisión personal.
Si bien todas las inversiones implican riesgos, invertir en bienes raíces conlleva riesgos únicos que requieren la debida diligencia. Poseer y administrar propiedades de alquiler implica una diligencia debida más extensa que invertir en un REIT o en una oportunidad de financiación colectiva de bienes raíces.
La diligencia debida adecuada en inversiones inmobiliarias, especialmente propiedades de alquiler, no puede exagerarse. El objetivo es acumular un flujo de efectivo mensual y poseer una propiedad que probablemente se aprecie. Una propiedad de alquiler mal elegida o mal administrada puede costarle mucho dinero en lugar de aumentar su riqueza. Si realiza una diligencia debida exhaustiva de antemano, se colocará en una posición mucho mejor para lograr sus objetivos.
Más sobre bienes raíces:
