La administración de propiedades es un negocio de bajo margen y que requiere mucha mano de obra porque es difícil mantener una propiedad y mantener contentos a los inquilinos. Esta es la razón por la que muchos inversores inmobiliarios subcontratan la gestión inmobiliaria para poder centrarse en ampliar las adquisiciones.
En este artículo, analizaremos un contrato de arrendamiento principal, en qué se diferencia de la administración de propiedades tradicional, los beneficios de un contrato de arrendamiento principal y más.
¿Qué es un arrendamiento maestro?
Un contrato de arrendamiento maestro es un acuerdo en el que un administrador de propiedades (PM) alquila un edificio de un propietario a un precio negociado y luego subarrienda el edificio a otros inquilinos. Esta es una estrategia que se usa con otros activos inmobiliarios, como el arbitraje de Airbnb, pero también se puede usar en el sector comercial y en otros lugares.
Generalmente, los arrendamientos maestros duran un año, pero esto varía según el acuerdo que se celebre.
Tipos de arrendamientos principales
Generalmente hay dos tipos de arrendamientos principales:
- Arrendamiento principal fijo – el arrendatario se compromete a realizar pagos mensuales al propietario independientemente de la ganancia o la tenencia.
- Actuación Arrendamiento principal – el inquilino solo se compromete a pagar un porcentaje de la ganancia cuando se recibe la renta.
Una combinación de ambos se denomina arrendamiento maestro híbrido y muchos propietarios la prefieren. En un contrato de arrendamiento maestro híbrido, hay un pago mensual garantizado de PM, pero los propietarios reciben ingresos adicionales si el alquiler total excede una cierta cantidad. Básicamente, puede ganar más si PM puede proporcionar más inquilinos a tarifas de alquiler más altas.
Principales condiciones de alquiler
Por lo general, un contrato de arrendamiento principal tiene una duración de un año. Según las condiciones del mercado y el estado actual de su propiedad, PM puede requerir alquiler gratuito o concesiones para asignar tiempo suficiente para mejorar la propiedad y alquilarla.
El costo de mantenimiento del área común debe ser negociado. Por lo general, los costos de mantenimiento de las instalaciones que los residentes usan regularmente, como la piscina y el gimnasio, están cubiertos por el contrato de arrendamiento principal. El propietario debe cubrir todo lo demás en el área común que no se usa a diario.
Beneficios de un arrendamiento maestro
Ahorre costos
Un contrato de arrendamiento maestro puede ayudar a ahorrar en costos de mano de obra, marketing, mantenimiento y más costos. En general, puede esperar ahorrar entre el 12 y el 15 % de sus ingresos brutos.
En general, PM cubre la reparación y el mantenimiento en los arrendamientos principales, pero el costo del área común varía de un caso a otro. Normalmente el propietario paga por el área común, pero el PM puede cubrir el costo de mantenimiento de las instalaciones comúnmente utilizadas por los residentes, como la casa club, el gimnasio, la azotea, la piscina, etc.
Renta mínima
Un contrato de arrendamiento maestro le garantiza un ingreso mínimo de alquiler, lo cual es excelente para la financiación. Por ejemplo, si posee una propiedad en malas condiciones y tiene muchas vacantes, puede revertir rápidamente la renta al hacer un contrato de arrendamiento principal. En lugar de tomarse meses para renovar las casas y alquilarlas, simplemente puede refinanciar con el contrato de alquiler principal.
Administradores de fincas motivados
En un contrato de arrendamiento maestro, PM también está más motivado para alquilar sus unidades porque puede perder dinero si la propiedad está vacante. La gestión inmobiliaria tradicional paga un PM en función de un porcentaje (normalmente del 7 al 12 %) de los ingresos brutos.
En los contratos de arrendamiento maestro, los términos del acuerdo son diferentes, lo que significa que los PM pueden tener más control sobre sus ingresos, para bien o para mal.
Ahorrar tiempo
Finalmente, los arrendamientos principales requieren solo un poco de administración de su parte, lo que equivale a más tiempo para concentrarse en otras tareas.
Desventajas del Master Lease
Si bien los gastos pueden reducirse significativamente, el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad puede ser menor debido a que la renta bruta total se descuenta entre un 20 y un 25 %. Por ejemplo, si la renta de mercado ronda los $3.000/mes, entonces el master lease rondará los $2.400/mes. Las pérdidas de NOI son más comunes en los mercados de alquiler calientes como Los Ángeles y Nueva York, cuando los alquileres del mercado aumentan más rápido de lo esperado.
Un descuento del 20-25 % parece mucho, pero no es tan importante si se tienen en cuenta las vacantes habituales, los costes salariales, el marketing y el mantenimiento. Incluso en un mercado caliente, el desempleo puede rondar el 3-5%. Durante la pandemia, la tasa de desempleo en San Francisco llegó al 10%, por lo que un contrato de arrendamiento importante es beneficioso para los propietarios cuando el mercado no está funcionando bien.
Muchas empresas de mantenimiento preventivo que hacen contratos de arrendamiento maestro ofrecen alquileres a corto plazo y cobran una gran prima. Las propiedades que tienen rotación diaria tendrán más desgaste. Asegúrese de incluir una cláusula en su contrato para abordar los términos de las unidades al final del contrato de arrendamiento principal para proteger sus propiedades.
La bancarrota es algo que también debe considerar. Algunas empresas de PM se quedaron sin negocios durante la pandemia porque tenían arrendamientos principales agresivos. Asegúrese de que la empresa de PM que contrate sea confiable y pueda pagar sus obligaciones.
Empresas destacadas que utilizan Master Leasing
Los arrendamientos maestros son de bajo margen, como la administración de propiedades tradicional, y un negocio riesgoso para las empresas de administración de propiedades, razón por la cual la mayoría de las empresas de administración de propiedades no han adoptado este modelo comercial. Sin embargo, hay algunas empresas emergentes notables que están realizando arrendamientos maestros activamente para expandir sus carteras, como Tripalink, Bungalow, Probes y más.
Estas empresas suelen hacerse cargo de sus viviendas en su estado actual y subarrendarlas a otros inquilinos a un precio más elevado amueblando y amueblando el apartamento. Algunos hacen alquileres a corto plazo como hoteles y Airbnb.
Si está cansado de administrar sus propiedades, comuníquese con estas empresas y ¡pruébelas! ¡Puede que te guste más de lo que esperas!
